房東遇到房客不搬的狀況該怎麼辦，可以強制斷水、斷電或換大門鑰匙嗎？小心這些強硬行為已經屬於違法囉！房東們想要合法合理拿回自己的房子，記得「這樣做」就能順利請房客搬離。
當包租公、包租婆每月收租金生活過得好輕鬆？那可不一定，因為這年頭惡房客不少垃圾亂堆、製造噪音、破壞家具裝潢…等事件頻傳，而房東最怕的莫過於遇到積欠租金甚至租期到賴著不走的惡房客，導致後續處理可能要花許多金錢、心力和時間。
所謂預防勝於治療，你知道會賴著不走的惡房客其實有「這個特徵」，身為房東的你一定要謹記。
常見房客不搬家徵兆
當房客經常藉口拖繳租金、水電…等費用，這時候房東就應該有所警覺了，因為找租屋處要花費的時間和金錢不少，租客已經付不起房租，很難有能力去找其它地方落腳。不過也許真的是忙到忘記或剛好近期手頭不方便，所以建議房東可以先口頭或電話通知3、4次，若房客還是沒有繳費的動作，基本上就可以確定這租客有問題。
在台中就有一真實案例「房客版張淑晶」，一位婦人的租期為1年但入住後就不走了，還以各種理由拖欠租金，屋主提告勝訴後才成功強制房客搬離，並且檢方查出這位婦人早在2016年期間就有少付租金、一毛未付的前科，甚至多年來用類似手法造成5名屋主受害。
遇到惡房客怎麼辦？首先，保持理性，以下事情千萬不能做，否則違法的是屋主自己啊！
房東趕走房客做這些事恐觸法
- 私自搬移房客物品
根據新聞報導萬華一對夫妻因積欠房租近10萬元，房東直接請搬家公司把房客的家當搬到馬路上丟棄，看似不起眼的舉動但其實屋主可能已經犯了觸犯了侵入住居罪、毀損罪和幫助竊盜罪。原因就出在，房屋既然已經出租給夫妻檔，就代表他們是該屋的住居權人，在租賃關係正式結束之前，沒有獲得住居權人同意，房東就不能擅自出入，否則很可能構成《刑法》第306條的侵入住居罪。再來房東把租客的家當丟棄在路邊，萬一過程中有出現損毀即可能構成《刑法》第354條毀損罪，或是被人偷走，也有機會構成《刑法》第30、320條的幫助竊盜罪。 - 斷水斷電
為了讓房客無法繼續居住，有些房東會主動斷水斷電，甚至是強制換鎖，這些動作有可能會觸犯刑法強制罪，但如果斷水電當下房客不在現場，法院通常會認為強制罪不成立，這是為什麼呢？強制罪是否成立有肯定、否定兩種說法：肯定說「施強暴脅迫行為時，被害人須在場，才可能成立」否定說「不以被害人在場為必要，對物施強暴手段若可持續發生效用，直接影響被害人正當行使權利自由，仍可成立」而目前法院多數見解採肯定說，所以房東斷水電除非當著房客的面進行或當時房客還在屋內，否則一般被判決強制罪的機率不高，但不能說完全沒有，所以還是依照正常法律途徑，終止租賃契約再有所動作，才能完全避免觸犯強制罪。 - 惡力討房租
在高雄三民公證網站的一例判決故事，是雲林一名房客在租期內欠繳租金並且試圖駕車落跑，房東發現後夥同房仲開小客車前後包夾防止房客跑掉，因為使用暴力方式阻止該名房客離開，且造成行動自由受妨礙，經過法院判決後，房東和房仲都被判刑法強制罪
萬一不幸遇到房客不繳錢還賴著不走的情況怎麼辦？這些作法學起來讓你成功收回房子。
房客不搬怎麼辦？
剛才提到房客積欠租金不交，很可能就是「釘子戶」的徵兆，這時候可以採取什麼手段及時停損呢？根據《土地法》第100條規定，承租人積欠租金金額再扣掉押金之後達到2個月以上，房東就可以收回房屋，但要記得收回之前必須先跟房客進行「租金催告」，那租金催告怎麼做呢？
首先寄發存證信函催告房客在期限內交租，存證信函可以到郵局購買或是從郵政總局網站下載，內容沒有一定書寫方式，只要重點都有描述到就可以了，另外貼心提醒，若內容有跨頁或附件記得蓋騎縫章，避免內容被竄改。
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寄存證信函流程
寄存證信函流程
當房客收到存證信函後還是不交租，基本上就知道他是有意欠租，此時可以再次寄出存證信函，內容表示房客連續幾個月不繳租金，因此必須終止租約，請他在期限內將房屋清空，這麼做可能出現兩種結果，一是成功與房客終止契約並收回房屋，二是房客依舊置之不理，遇到第二種狀況房東可以提出民事訴訟，只要勝訴即可向民事執行處聲請強制執行，法院就會指派警察使用公權力強迫房客搬離。
總結
從寄存證信函到強制執行搬離的過程非常繁冗，若想要避免麻煩輕鬆收租，不妨考慮租屋代管，由代管公司擔任代理人的身分，處理房客入住後的大小事項吧！
