新版租賃契約2.0你都搞清楚了嗎？有人說，新版本對於房客比較有利，事實上是這樣嗎？在簽妥租賃契約之前，房東房客都要知道這些注意事項，避免吃虧又求助無門。
以前租屋的糾紛頻傳不窮，政府為了預防租屋糾紛，在107年6月27號頒訂了「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法)，讓房東出租更放心、也使房客承租更安心，進而能促使出租房屋經營體制更健全和完善。後來，政府於109年9月1日發布新聞稿公告，「租賃住宅市場發展及管理條例」這名稱，亦稱為「租賃專法」，修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，俗稱「新版租賃契約2.0」。其主要目的是防止惡房東坑殺租屋族，或是惡霸房客破壞房屋所產生的糾紛，讓保障權益再升級。
新版租賃契約2.0有哪些新規定呢？我們幫大家整理好了！
新版租屋契約差別在哪裡？
先給大家一個觀念，所謂的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」意思是，若一般人所做的租屋契約違反「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，那違反部分直接視為無效。而房東若刻意將自己不利的條款拿掉，被刪減的部分，還是會被視為有法律效益喔！
| 項目 | 【保護房東】 | 【保障房客】 |
| 標的確認及租賃期間 | 為避免房東把房屋拿去做日租用途，衍伸管理問題，所以租賃約定至少要三十天。 | 房東須將租賃的標的物，正確的門牌號碼、可使用的面積範圍，是否含車位都要寫得很清楚。 |
| 租金調整及押金擔保 | 房客若有欠繳房租、損壞房屋或附帶設備、遺留物品處理費，房東可從押金扣除。 | 合約需明訂租賃期間不得調漲租金。 |
| 電費計價 | 電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價，且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」，以避免出租人從中賺取不當價差。 | |
| 修繕行為及室內裝修 | 房屋及附加的設備(家電傢俱)皆由房東修繕和支付費用，若無正當理由房客不可以拒絕修繕。若修繕作業造成房客不能居住，房客可要求減免租金。 | 室內裝修應經房東同意，裝
額外裝修應該要經過房東同意才可執行。增設部分若有損壞須由房客承擔修繕費用。 |
| 終止租約 | 【提前30天告知房客】
(一)房客欠租金、管理費或其他該負擔費用的總額達二個月之租金額，且過了催告期限仍不支付。 (三)房客擅自變更用途、裝修或擅自轉租其他人，經勸導無效。 (五)房客惡意毀損租賃住宅或附屬設備，經房東催告修繕或賠償期限無效。
【提前三個月告知房客】 出租人為重新建築而必要收回。 |
【提前30天告知房東，房東不可要求賠償】
(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經房客要求修繕催告無效。 (二)租賃住宅有危及房客之安全或健康之瑕疵。 (三)房客因疾病、意外產生有長期療養之需要。 (四)因第三人就租賃住宅主張其權利，致房客不能繼續居住。 |
| 住宅返還及遺留物處理 | 明訂租賃關係終了時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係。 | |
＊ 詳細的定型化契約應記載及不得記載事項，可以參考行政院網站。
109年新版的住宅租賃契約對於終止合約、電價和修繕有更明確的規定，對於房東與房客雙方都具有更完善保障，減少糾紛。
租屋契約真的都是保障房客嗎？
大家會常看到新聞時常報導惡房東如何暫房客的便宜，但是，房東們也站出來喊冤，這年頭也有許多可怕的房客存在。針對租屋契約的修改內容，其中修繕規定有人就覺得對房東不公平。其實，我們應該用「是否合理」的角度去看法令規定，而不是對誰比較有利或公平。一般來說，法律會保護比較弱勢或較沒有能力保護自己的族群，那以出租者與承租者的立場來看，通常承租者是屬於較弱勢的一方，畢竟，房東不高興可以選擇不要出租，但仍持有房屋。
房客在新版法律上似乎比較佔優勢，事實上不一定。新版契約對於房客續租是沒有保障的，因此，房東可以自行決定是否讓房客續住，或約到期後增加租金。
常見的實務經驗，房客依著政府鼓勵政策，把租金拿去報稅、遷戶籍，另外申請租屋補助等等，結果房東因此被國稅局追稅。雖然合約履行當中不能漲租金，但是房東可以事先告知隔年續租租金需漲價，而且續租調漲的幅度並沒有任何限制。所以有人說，對於房客的優勢法令，很多是「看得到卻吃不到」，要避免這樣的問題是有方法的，就是租屋契約都要全部攤開看清楚、明訂清楚細節，很重要的一定要做公正和報稅。
不管政府的法令如何規定，房東與房客都必須了解如何簽訂房屋契約，接下來就來看看簽訂時需要注意的事項有哪些。
簽約房屋租賃契約的注意事項
選擇適合的租賃契約書
首先，要確認想要簽訂什麼樣的契約，內政部網站有許多標準契約範本可以下載，不同類型的房屋出租，所使用的契約內容也不相同。
| 房東類型 | 契約 | 內容 |
| 職業型房東(包租公包租婆型) | 房屋租賃契約 | 定型化契約應記載及不得記載事項 |
| 房東擁有一兩間房子出租，非以收租為主業 | 住宅租賃契約 | 契約約定及不得約定事項 |
書局賣的租賃契約有法律效應嗎？
有些人會在便利商店或書局購買契約書，有媒體曾說過，書局購買的契約書無效，其實這是錯誤的說法，部分的條文還是有效的。很重要的，須將條款內容確認是否有衝突。也要特別提醒，房東與房客都有權利要求對方提供真實身分資料。最常遇到契約書上寫「陳太太、李先生」這種名號，或是身份證字號沒有寫，這在發生糾紛的時候，法律效益會大大減低，或是有找不到當事人的情況。
租賃契約書公證的好處
當契約書簽完約，建議到法院公證或是民間公證，這對房東與房客都有保障。如果發生糾紛需要提告，要經過繳交裁判費、寫書狀、起訴開庭，流程至少都要八個月以上，這過程中會產生損失，就可以拿公證過的租約來做強制執行。
履行契約注意事項
履行契約當中10大租屋糾紛排行榜裡，如下方統計，我們來看看排名前面的糾紛該如何處理。
- 第一名糾紛為「終止契約」。許多房客可能因為住不習慣、公司遷移等等問題，想要提前解約搬家，到底可不可以任意終止租約呢？如果在租賃契約裡面沒有「約定任何一方可以提前終止合約」條文，那麼就不行。就算房客支付違約金也不行提前終止，房東可依合約要求房客住滿租期。所以，在定型化契約條文上可加條文「得或不得終止契約」，並且明確寫上哪些原因導致不能續住可提前解約，來保護雙方的權益。
如果遇到房客積欠租金，要等到積欠兩個月以上，並且定期催告無效，房東得以終止租賃契約。
- 「房子設備修繕」糾紛也是名列前茅，按照民法及租賃住宅條例的規定，只要修繕責任沒有另行約定，房屋或附屬設備損壞，若不可歸責於房客的事由時，原則由房東負責修繕。不過，這裡也要提醒房客秉著善良之心，若真的是自己損壞設備，應該誠實向房東告知，商量如何修復。如果東西壞掉，已經通知房東(任何通訊都可留存當證物)了卻不來修繕，那麼房客自行找修繕且產生的費用須由房東負擔或從租金扣除。
- 「押金返回」糾紛也是許多人在終止契約的時候萬萬沒想到的狀況。大多數的房客在簽約前，很少做到確認房屋狀況。於房屋歸還的時候，房東認為房客需要把房子恢復原狀，才肯歸還押金而產生糾紛。
大部分的糾紛都是跟金錢有關係，在這裡要特別提醒房東，新的房屋契約有說明應記載及不得記載條款裡，房屋應繳的稅金不能轉嫁到房客身上、房東也不能拒絕房客入籍，所以，這些約定就不需要寫上去了。不論你是房東還是承租房客，如果遇到糾紛，卻不知道怎麼主張自己的權益該如何處理呢？政府單位都有免費的法律諮詢，可以先打電話詢問或是到現場諮詢，若案件不複雜可以自行向鄉鎮區公所申請調解，調解書具有法律效應，比起上法院，流程簡單也省時。
法令都是為了租屋市場更透明更健全，讓政府可以收到稅金、有需求的人能申請補助、減少租屋產生的糾紛，需要靠大家的努力和執行囉！
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租客房東都要懂的「租屋定型化契約」範本這樣寫
租屋糾紛層出不窮，租客或房東想要避免，租賃契約一定要寫清楚、看仔細，但條文好多不知道內容如何訂怎麼辦？本文提供租屋定型化契約範本，再告訴你簽合約小撇步，讓自己的權益不受威脅。
在法院解決租屋糾紛時，審判依據是白紙黑字的契約，所以合約內容很重要。新手房東、租屋族對複雜的條文感到非常頭痛，或不知道合約從何寫起嗎？小編帶你從契約類型開始了解，讓你了解定型化契約和一般合約哪裡不一樣。
定型化契約的定義
其實定型化契約在生活中很常見，包含：銀行開戶、申請信用卡、入會健身房、租車自駕、購買商業保險…等，對方通常都會給出已經擬好的合約讓我們簽名，像這樣一方（通常是企業經營者）因為要和多數人訂立相同契約，而預先擬定的條款，並且內容大多無法再做協商與更動，就稱為定型化契約。
定型化契約大致上可以分成消費型，例如：委託仲介租屋、住宅租賃…等，和非消費型（例如：勞雇契約…等）兩大類，其中的條款可再細分為「定型化契約條款」和「個別磋商條款」，前者由經營者訂定，無法協商更改，並且不只限於書面，包含網路公告（例如：下載遊戲前都會跳出使用者合約的視窗，點選同意之後才能下載）、告示張貼（例如：店家公告的貨物售出，概不退換標語）…等也都是，後者則可以經過雙方協商後約定，像是委託仲介賣房，契約中的委託銷售總價、委託期間…等，就是雙方討論後談成的個別磋商條款。
因為定型化契約條款沒有討論的空間，讓消費者有「想要買遲早都要簽所以內容不重要」的想法，而消費糾紛經常就是在這樣雙方對合約內容認知不同的狀況下發生。雖然條約無法更動，但消費者有審核的權利和義務啊！
根據消保法在簽訂契約前，業主必須給消費者30天以內合理的契約審閱期，像是金融保險類約3～5天、預售屋買賣至少5天。提醒大家簽合約之前，一定要好好的看過，了解合約內容的效力之後再做決定。
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租屋定型化契約內容範例
若有需要英文版住宅租賃契約範本，或租賃標的現況確認書、承租人負責修繕項目及範圍明細表…等合約附件，都可以到內政部地政司網站下載。小編貼心提醒，契約文字一定要清楚，如果因為印刷、字體…等原因造成部分內容無法辨識，那麼根據消保法細則，這樣的條款可能就無法構成契約內容。
在範例中可以看到，合約內容必須從契約審閱期、租屋的位置、可使用的設施、稅費負擔…等到租賃住宅返還的處理，都要寫得非常詳細，另外，除了以上必須列在合約中的條款之外，以下幾點是消保處規定“不能”出現在住宅租賃契約的事項：
1. 拋棄審閱期間。
2. 廣告僅供參考。
3. 承租人須繳回契約書。
4. 承租人不得遷入戶籍。
5. 承租人不得申報租賃費用支出。
6. 不得記載違反強制或禁止規定。
7. 不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
8. 免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
9. 應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
當房東是企業經營者（有反覆出租的營業行為就算），房客為消費者（租屋是自己居住，不是用來銷售產品或執行業務）時，租屋定型化契約就適用於消費者保護法，因此當違反「不得記載事項」時，可以依照各地方政府的「消費者保護自治條例」來處罰，以台北市為例，首先通知限期改正，若逾期不改，可裁罰2萬元以上、10萬元以下的罰鍰，並且可以連續處罰。
如果房東和房客無法被視為企業經營者和消費者，不適用消費者保護法規範時，租屋定型化契約則可以用「租賃住宅市場發展及管理條例」來審核是否有違法的情況。
總結
出租與承租都有許多“眉眉角角”，最能保障自己權益的就是，一、房東將租屋定型化契約寫得正確又完整，二、租客把合約看清楚也充分理解，之後雙方再簽名，才能檢哨未來租屋糾紛發生的風險，千萬別存僥倖心理，隨意處理合約喔！
